Строительство и недвижимость

  Прoдaжa квaртиры или дoмa, в кoтoрыx прoписaны или чaстью кoтoрыx влaдeют дeти, — этo oчeнь сeрьeзнoe дeлo. Для тoгo чтoбы сдeлку нe признaли пoтoм ничтoжнoй, лучшe привлeчь нoтaриусa. Крoмe тoгo, пoтрeбуeтся рaзрeшeниe oргaнoв oпeки и попечительства. Полагаться же на агентства недвижимости порой чревато потерей времени, нервов и денег. О том, как продать квартиру, в которой живут дети, рассказала «Российская газета» со ссылкой на комментарий специалистов Росреестра.

Отмечается, что если дети прописаны в квартире, но не являются ее собственниками, это все равно приводит к трудностям при продаже жилья. Так, изменение места регистрации ребенка допускается исключительно в случае переселения на новое место жительства. В отличие от взрослого человека, «выписать в никуда» несовершеннолетнего нельзя.

Если в сделке по продаже недвижимости участвуют несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, то такая сделка проводится только с письменного согласия их родителей или законных представителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (пункт 1 статья 26, статья 175 ГК РФ).

Лица, не достигшие 14-летнего возраста, в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (пункт 1 статья 28, статья 172 ГК РФ).

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (пункт 2 статья 37 ГК РФ; пункт 3 статья 60 СК РФ; часть 1 статья 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребенка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (пункт 1 статья 28 ГК РФ; пункт 3 статья 60 СК РФ).

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен того, которое продается.

«Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано. Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе: по обмену или дарению; сдаче внаем (аренду); сдаче в безвозмездное пользование или в залог; по разделу имущества», — уточнили в Росреестре.

Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке.

По словам адвоката Софьи Рубасской, основное, что будет интересовать органы опеки и попечительства при продаже доли ребенка в квартире, — это непосредственно защита прав самого ребенка. А именно — чтобы его положение и условия жизни как в настоящем, так и в будущем не ухудшились от совершения данной сделки. К значимым условиям жизни в первую очередь относятся:

• Жилплощадь, принадлежащая ребенку. Если на новом месте жительства площадь в квадратных метрах, принадлежащая ребенку, будет меньше, чем на прошлом, это почти наверняка приведет к отказу.
• Стоимость жилплощади. Даже если площадь нового жилья будет больше, но при этом доля ребенка будет обладать значительно меньшей рыночной стоимостью, такую сделку вряд ли одобрят органы опеки.
• Бытовые условия. В новом жилье у ребенка должны быть сравнимые жилищные условия. К ним относится обязательное наличие водоснабжения, электричества, отопления, водоотвода. Также учитывается экологическая обстановка в регионе, расстояние до школы и других важных объектов.

Как зарегистрировать договор купли-продажи

Удостоверить договор купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний, обязательно должен нотариус. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).

Обратиться в Росреестр за государственной регистрацией сделки купли-продажи недвижимости, в которой участвует ребенок, может сам нотариус, удостоверивший договор купли-продажи, или любая из его сторон.

Что же касается подачи пакета документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних, то это можно сделать несколькими способами: лично в МФЦ «Мои документы»; через услугу выездного обслуживания, которую оказывает Росреестр; дистанционно с помощью портала госуслуг или официального сайта Росреестра.