Строительство и недвижимость

    Из чeгo тoлькo нaши грaждaнe умeют смaстeрить мoшeнничeствo… Инoгдa диву дaeшься тoму, кaк нa рoвнoм мeстe изoбрeтaются нoвыe сxeмы.
      Тaк, в oбъявлeнии нa oчeнь извeстнoй интeрнeт-плoщaдкe былo укaзaнo: «прoдaeтся блaгoустрoeнный кoттeдж в сoврeмeннoм стилe, oбщeй плoщaдью 500 кв.м., дoм пoдключён к мaгистрaльнoму гaзу, цeнтрaльнoй вoдe, электричеству, канализации, участок правильной формы, 32 сотки, вид на реку и лес».
     Покупателю очень понравился дом, его цена, местоположение, и он стал выяснять, как обстоят дела с документами?
Продавала коттедж женщина, которая владеет земельным участком с 2011 г. Земля у нее в собственности, куплена до брака. Дом, к сожалению, не оформлен вообще.
Данное обстоятельство не смутило покупателя, тем более что за отсутствие документов на дом продавец сделала ему заметную, почти 5%, скидку.

Что проверил риелтор покупателя до совершения сделки клиентом:
— он заказал выписку ЕГРН на землю (все в порядке, обременений нет, собственником указана продавец);
— риелтор также заказал выписку ЕГРН и об истории переходов права (все хорошо, выписка пустая);
— на сайте суда по месту нахождения недвижимости агент посмотрел, нет ли споров с собственником (все в порядке);
— риелтор проверил действительность паспорта продавца (все нормально);
— убедился, что продавец вступила в брак в 2012 г., уже после покупки (земля – добрачная, согласие супруга на ее отчуждение не требуется);
— сверил нахождение участка на кадастровой карте с фактическим (все совпало);
— обошел соседей (удостоверился, что споров по границам участка нет);
— замерил расстояние от границ участка до строения (противопожарные нормы не нарушены).

Риелтор дал добро на заключение договора и настоял на том, чтобы собственница подписывала договор лично, без каких-либо доверенностей.
Сделка состоялась.
    Буквально сразу окончания расчетов и после перехода права собственности покупателя пригласили в суд в качестве ответчика. Другим ответчиком была привлечена продавец земельного участка, а истцом выступал ее муж.
Из поступившего иска следовало, что муж в 2011 г., незадолго до заключения брака, заплатил из своих средств за земельный участок, приобретаемый на имя будущей жены. Об этом было представлено соответствующее платежное поручение.
В иске описывалось, что в период брака на участке жены истцом был построен дом, возведение которого производилось из общих средств супругов. Истец указывал, что его супруга, действуя недобросовестно, продала их общее имущество (дом), не спросив на сделку его согласия.

     Если вы думаете, что иск был построен на норме ст. 35 СК РФ, которая предполагает получение согласия супруга на сделки с общим недвижимым имуществом, то вы ошибаетесь.
Первым требованием иска было: признать недействительным договор купли-продажи на том основании, что он противоречит закону. Истец указывал, что пп.5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Кроме того, на основании п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Истец указывал, что жилой дом на праве общей совместной собственности в силу прямого указания ст. 34 СК РФ принадлежит ему и его супруге. В силу ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме как по основаниям, предусмотренным законом. Поскольку отчуждение земли произведено без передачи прав на строение, поскольку истец в результате сделки не может оформить свои права на жилой дом, он указывал на ничтожность заключенного договора (ст. 168 ГК РФ).

      Логика истца была крайне простой. Кроме возвращения сторон в первоначальное состояние он просил:
— признать право общей собственности за ним и его женой на спорный жилой дом;
— определить их доли в праве собственности по 12 у каждого;
— требовал признать земельный участок общей собственностью супругов в связи с тем, что он был существенно улучшен в период брака (на основании ст. 37 СК РФ).
    Истец в суде пояснил, что, по смыслу общих правил о купле-продаже, предметом сделки по отчуждению земли может являться лишь земельный участок с установленными границами, свободный от любых прав третьих лиц, не занятый какими-либо строениями.
     После долгой тяжбы и выяснения вопроса о том, являлся ли дом объектом недвижимости на момент совершения спорной сделки (являлся, конечно), все требования истца были удовлетворены, а жену обязали возвратить сумму, указанную в договоре.
Конечно, после окончания спора по делу оказалось, что, кроме указанного дома, никакой недвижимости у жены нет, и как будет исполняться решение о взыскании с нее денег – неизвестно. В итоге покупатель потерял и недвижимость, и деньги, а супруги сохранили дом, землю и все полученные по сделке деньги. 

В настоящее время риелтор покупателя всячески старается не попадаться ему на глаза.